萬達商業(yè)是大連萬達集團的核心子公司之一，也是中國最大的全國性連鎖商業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，擁有一支近三萬人的商業(yè)管理團隊，主要負責(zé)經(jīng)營管理萬達商業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)的大型商業(yè)購物中心以及住宅、公寓和寫字樓等多種類型物業(yè)項目。

目前物業(yè)管理面積已超過1000萬平方米，創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過99%的世界行業(yè)紀(jì)錄，已成為萬達商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢之一。

但與萬達商業(yè)身上中國最大的全國性連鎖龍頭地位相比，其上市之路可謂一波三折。

早在2005年，萬達準(zhǔn)備將9家商業(yè)廣場打包到境外發(fā)行REITs，且當(dāng)年年底在香港獲通過。只可惜隨后有關(guān)部委發(fā)布嚴(yán)格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)的相關(guān)政策，萬達REITs計劃因此被迫擱淺。包括后面計劃去香港紅籌上市，也被相關(guān)政策影響。

到了2007年，王健林計劃讓萬達在A股上市，隨后展開一系列的前期準(zhǔn)備工作。但隨之而來的樓市調(diào)控，使得萬達上市的努力再度擱淺。不得已之下，王健林再度將目光轉(zhuǎn)向香港資本市場。

2014年12月23日，當(dāng)時名為“萬達商業(yè)地產(chǎn)”的萬達商業(yè)成功在港交所主板首次上市。彼時，超過280億港元的集資凈額讓其成為當(dāng)年港交所最大IPO。

然而，上市當(dāng)天萬達商業(yè)的股票就遭遇破發(fā)，并且在港上市的600多天中，萬達商業(yè)的股價有半數(shù)時間低于發(fā)行價，估值壓低，股價長期低迷，價值不被認(rèn)可，2016年3月，萬達商業(yè)宣布退市，同時謀求回A。

實際上，早在2015年9月，萬達商業(yè)就啟動了在內(nèi)地IPO的上市程序，向證監(jiān)會遞交了招股書。

當(dāng)時萬達商業(yè)擬上市的資產(chǎn)以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）和文旅項目三類為主，公司的地產(chǎn)屬性濃厚。

近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨嚴(yán)，房企在國內(nèi)上市基本無望。之前已遞交材料、已受理的國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)就陷入了漫長的IPO排隊周期，而在A股上市排隊的房企中，排名最靠前就是萬達商業(yè)。

與此同時，萬達商業(yè)還主動求變，全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，進一步優(yōu)化上市資產(chǎn)屬性。經(jīng)過一番調(diào)整，萬達商業(yè)上市主體從三變一，變?yōu)橐匀f達廣場為主的商業(yè)部分。

甚至萬達連公司名字都改了，以凸顯萬達商業(yè)“從重變輕”的決心。2018年3月1日，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司更名為大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司。

從“商業(yè)地產(chǎn)”到“商業(yè)管理”，萬達商業(yè)宣布不再進行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)。

盡管如此，萬達商業(yè)A股IPO之旅依然無法改變終止的命運，2021年3月24日，萬達商業(yè)發(fā)布通告稱，基于對自身戰(zhàn)略的研判，決定對本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進行重組，以盡快實現(xiàn)境內(nèi)外上市，因此決定撤回萬達商業(yè)A股IPO申請。

而期望“盡快實現(xiàn)境內(nèi)外上市”的表態(tài)，則表明了萬達商業(yè)即將開始資本市場新征程的開始。

撤回A股IPO申請的萬達商業(yè)，進行輕資產(chǎn)重組之后，擬重回港股。

據(jù)大象君了解，10月11日關(guān)于珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司的《境外首次公開發(fā)行股份（包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票的派生形式）審批》獲得證監(jiān)會受理，可以向港交所提交上市申請表格，正式開啟港股上市路。

自3月24日，萬達集團撤回萬達商業(yè)A股IPO申請之后，便在加快赴港上市進度。

3月29日，萬達商管集團與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司。

萬達輕資產(chǎn)商管公司由萬達商管集團重組而來，公司名稱從“商業(yè)管理”變?yōu)?ldquo;輕資產(chǎn)商管”，再一次地去地產(chǎn)化，強調(diào)輕資產(chǎn)屬性。

據(jù)萬達商管此前披露數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月末，萬達廣場正式進入400+時代。其中，從300座到400座只用了不到2年時間。

公開數(shù)據(jù)顯示，2020年開業(yè)45座萬達廣場，其中輕資產(chǎn)27個占比達到60%；2021年在建的142個萬達廣場中，輕資產(chǎn)占比超過80%。

據(jù)萬達方面表示，萬達輕資產(chǎn)商管公司不持有物業(yè)，全面負責(zé)已開業(yè)的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發(fā)展的所有萬達廣場的運營管理。

此外，萬達輕資產(chǎn)商管公司除了向不同的萬達廣場業(yè)主收取管理和服務(wù)費外，將著重研究萬達廣場巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式。

大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司披露的2021年公司債券半年度報告數(shù)據(jù)顯示，公司上半年收入226.8億元，同比增長32.06%；毛利率68.44%，同比下降3.71%，利潤總額95.15億元。

截至6月末，公司手持貨幣資金301.44億元。萬達商管表示，這是因為構(gòu)建商業(yè)廣場，購買快錢資產(chǎn)包股權(quán)、理財產(chǎn)品和償還部分有息負債等支出較多。

從業(yè)務(wù)板塊來看，投資物業(yè)租賃及管理收入209.96億元，毛利率72.22%；酒店運營收入6.57億元，同比增長111.81%；毛利率43.63%，同比增加466.93%。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2019年，在港上市的內(nèi)資物管企業(yè)平均市盈率是49倍，2020年是35倍，均遠超地產(chǎn)類企業(yè)，甚至有10倍之差。

若萬達商管赴港上市成功，簡單按上半年業(yè)績乘以2，取恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)的市盈率中值（34）計算，萬達商管市值或超過4700億港元，相較其在2016年港股退市市值2376.8億港元增長一倍，成為新的港股物業(yè)市值龍頭股。

赴港上市前夕，珠海萬達商管的投資人隊列也在逐漸明了，除了已獲碧桂園投資之外，珠海萬達商管的投資者還包括互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資、基金等機構(gòu)，上市前已籌資約60億美元。

天眼查信息顯示，9月17日萬達商管獲得Pre-IPO融資，金額高達468億港元，約60億美元，由PAG（太盟投資集團）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服共同投資。

路透社消息稱，PAG（太盟投資集團）領(lǐng)投共28億美元，包括19億美元的股權(quán)投資，以及9.33億美元銀行貸款；碧桂園投資金額約為15億美元；若以此計算，騰訊、螞蟻金服共出資約13億美元。

香港資本市場對于物業(yè)型的管理，尤其是專業(yè)化、規(guī)�；�的管理，非常看好。因此，在A股上市還有阻礙的背景下，重新登陸香港資本市場，是個不錯的戰(zhàn)略選擇。

此次萬達商管以輕資產(chǎn)模式“重新赴港上市”，獲得了珠海國資的加持，從評級上調(diào)到人事?lián)Q防，一定程度上反映了市場對萬達商管的看好。

可以預(yù)見的是，在萬達商管上市后，這一輕資產(chǎn)平臺或?qū)⒊蔀樽钪匾�的上市平臺，那么，王健林譜寫的輕資產(chǎn)新故事，是否會被資本市場認(rèn)可？這個或許很快就能給我們一個答案！